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房产纠纷有哪些常见问题?

2021年11月04日530百度已收录

  (一)、关于房产证书(房产合法性)的纠纷    购房者要谨防开发商和销售商用异地或其他合作开发商的手续卖房。比如,某些开发商因大规模土地开发,工程不得不分期进行,一期办理了一系列合法手续,二期因有关手续尚未办理下来,装修效果图,为筹集资金,开发商就利用一期的手续预售二期的房屋。

  再有一种情况是两家单位合作建房,其中没有销售手续的一方顺势借用与其合作的另一方开发商的手续出售自己的房屋。    现在购房者一般都知道买房时要看“五证”(《国有土地使用证》、《商品房预售(销售)许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工证》)和“两书”(《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》),但却忽略其内容或无法判断其真实性。

  购房者对证书的内容应注意以下几个方面:    所购商品房是否在《商品房预(销)售许可证》允许销售的范围内,要具体到楼号。    《国有土地使用证》中是否注明为“出让”,而不是“划拨”。    所购房屋是否是在《国有土地使用证》中标明的土地上所建。

      所购房屋是否在《建设用地规划许可证》中所载明可以开发的房屋。    这里需要注意的是,购房者要识别产权证的真假。真的产权证大体印制精细,假的产权证一般做工粗糙,购房者可到发证机关查验产权证号码是否与发证机关的档案记录相一致,还可对着光亮处观察证书所用纸张是否有高层或多层的房屋水印。

  产权证的发证机关应为市(县)人民政府、市(县)房地产管理局,其他任何单位或部门所发的产权证都是非法无效的,另外,购房者不能一看到发证机关为“政府”两字,似乎心里就可以踏实了,一定要看是哪一级政府,乡级政府的产权证(乡产权)是得不到国家保护的。

      (二)、关于期房不能按期交付的纠纷    开发商在出售期房的广告中,常常承诺房屋的入住时间。事实上,开发商能否按期交房主要取决于开发商的资金到位情况。由于房地产开发需要大量资金投入,开发商的自有资金一般只占开发项目所需资金的很小一部分,除施工单位垫资外,大多数的资金来源于银行贷款和预售房屋所得的售房款。

  这样如果开发商不能如期从银行获得贷款或房屋预售情况不佳,那么就会直接影响工程进度,开发商也就不能按期交房,纠纷不可避免发生。    一旦发生开发商不能按期交房时,购房者一般不能马上要求解除合同。双方应首先确定不能按期交房的原因,如确属开发商方面的责任,购房者应给开发商一定的宽限期,让开发商在该宽限期内继续履行合同。

  当开发商在宽限期内仍不交房时,购房者有权解除合同。    所以,购房者在购房合同中对开发商交房期限要作如下规定:    开发商应于某某期限将合同约定的房屋交给购房者。    如届时开发商无法交房,购房者应给开发商一定的宽限期,允许开发商在该宽限期内交房。

  但开发商要承担违约责任,违约金按购房者已交付的购房款从合同规定的交房期限到实际交房日期所发生的利息计算。宽限期的长短视具体情况而定。    如宽限期满,开发商仍不能交房,购房者有权解除合同,并有权要求开发商返还购房款及所有利息,并支付违约金。

  违约金一般按所交购房款的一定比例计算,但一般不能超过所交房款的20%。  (三)、关于购房面积的纠纷    在房屋买卖中,购房者经常就实际房屋面积与合同书中规定的面积之间的误差与开发商发生纠纷,若购房者此时对所购的房屋进行了装修,法律上将购房者这种装饰装修行为认定为同意接受合同中有关房屋面积增减部分,购房者只能听从开发商的摆布。

  因此,购房者签订合同时一定要将合同中涉及面积的条款搞清楚后再签订合同。

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